【煩惱破解】屋頂鐵皮屋三大剋星：漏水、壁癌、違建！工班分享實務跟法規，教你合法加蓋、遠離拆除風險，打造頂樓防水！
頂樓鐵皮屋解決三大痛點，漏水、壁癌、增加空間
說到鐵皮屋，最讓人頭痛的就是這三個問題：首先是漏水！因為陽光曝曬和下雨，鐵皮會一直脹一直縮，時間久了接縫就會裂開，變成漏水的禍首。第二個問題是壁癌，一旦漏水，牆壁就開始發霉、長黴，不只影響觀感，還可能危害健康。最後就是違建問題，如果沒有按照規定蓋，隨時可能被要求拆除，那就得不償失了。
什麼是合法的鐵皮屋？有哪些規定
根據各地政府的建築法，任何建築物的改建都需要申請許可。這意味著，如果你想在頂樓加蓋鐵皮屋，就必須先了解當地的規定。
在台南市和高雄市，頂樓加蓋鐵皮屋需遵守以下大原則：
- 面積限制：根據建築技術規則，頂樓加蓋面積不得超過該層樓地板面積的八分之一。
- 高度限制：各區合法高度不同
- 住戶同意：頂樓屬於全體住戶共同所有，需取得所有住戶的同意，並簽訂「分管契約」。（大多是公寓、大樓）
- 申請許可：需向當地主管機關申請建造執照和使用執照，確保建築物符合相關安全標準。（有免申請，但條件不好）
台南頂樓鐵皮屋的相關法規規定：
- 共同使用權 公寓大廈的頂樓平台是全體住戶共同使用，不得約定由某特定住戶專用
- 合法條件 頂樓加蓋遮雨棚要合法，需符合以下條件
- 加蓋物件面積不超過頂樓總面積的1/8
- 符合台南市政府違建的行政法規
- 向主管機關申請建照且獲得核可
- 免請領建照處理原則 在台南，屋脊高度不得超過210公分，屋簷高度不得超過180公分，天溝寬度與屋簷寬度不得超過30公分
- 違章建築處理 垂直增建達三層樓以上之違章建築會被優先處理6. 無牆壁之雨遮或棚架不在此限
- 房屋稅 加蓋鐵皮屋會增加房屋的使用價值，因此應併同原有建築物課徵房屋稅
- 斜屋頂 若建築物屋齡超過20年以上或鑑定有漏水情況，可申請在頂樓加蓋斜屋頂
- 高度限制：屋脊高度不得超過210公分，屋簷高度不得超過180公分。
- 面積限制：加蓋面積不得超過頂樓樓地板面積的1/8。
- 用途限制：僅限於遮雨、防曬等用途，不得作為居住或其他用途。
- 材料要求：如設置外牆，材料應符合建築技術規則的相關規定。
此外，台南市政府已修訂「違章建築處理要點」，對於違反規定的建築，將依相關法規進行處理。
高雄市，屋頂鐵皮屋相關法規：
高雄，頂樓鐵皮屋的法規主要涉及違章建築的處理標準、合法加蓋的條件以及住戶權益等方面。以下是相關的規定和要點：
1. 合法加蓋條件
- 面積限制：根據高雄市政府的規定，若頂樓加蓋的建築面積在法定範圍的1/8以內，則屬於合法建物。超過此範圍則可能被視為違法建築
- 高度限制：頂樓加蓋的高度不得超過4.2公尺，且深度需在3公尺以下
- 結構要求：加蓋物件必須沒有四面壁體，並且不應設置立柱。這樣的設施通常只會被拍照建檔列管，而不會被列為拆除對象
2. 住戶共同使用權
- 根據《公寓大廈管理條例》第7條，頂樓平台是全體住戶共同擁有的空間，不得由某特定住戶專用。因此，在進行頂樓加蓋時，必須取得其他住戶的同意
3. 違章建築處理
- 高雄市工務局對於違章建築的處理較為寬鬆，只要未經其他主管機關認定會妨礙消防安全或公共交通，就只需拍照建檔列管，而不會立即拆除
- 若有違章情形，住戶可選擇檢舉，但需注意這可能導致拆除問題
4. 安全考量
- 頂樓加蓋若未設置安全設備，可能會在發生火災等緊急情況下造成危險，因此應謹慎考量加蓋的合法性和安全性
5. 其他注意事項
- 加蓋後若用於出租或商業用途，則需要遵循更嚴格的規範，並可能需要向主管單位申請使用執照
- 住戶在進行加蓋時，建議簽訂「分管契約」，以明確各方權利與使用規範，避免未來的糾紛
- 高度限制：頂樓加蓋高度不得超過3公尺，且深度不得超過8公尺。
- 位置限制：頂蓋的寬度和深度不得超出女兒牆。
- 用途限制：僅限於晾曬衣物或床、被單使用，每棟建築僅允許設置一處。
防水工法大比拼，效果、耐用年限、優缺點
問題只有一個，方法可以有很多，但更多考量的是，預算問題，以下是常見的防水工法
| 工法 | 適用範圍 | 防水效果 | 耐用年限 | 價格（每坪） | 優勢 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 防水塗料 | 住宅、鐵皮屋 | 中等 | 5~8年 | $800~$1,500 | 施工簡單，適合輕度滲水 | 需定期維護 |
| PU 防水層 | 混凝土屋頂 | 優秀 | 10~15年 | $2,000~$3,500 | 彈性佳，可適應熱漲冷縮 | 價格較高，施工需專業人員 |
| 瀝青防水層 | 工廠、倉庫 | 優秀 | 10~20年 | $1,500~$2,500 | 耐用、防水效果好 | 環保性較差，施工較麻煩 |
| 水泥砂漿+防水劑 | 新建建築 | 中等 | 5~10年 | $1,000~$2,000 | 強度高，適合作基礎防水 | 需搭配其他防水層效果更佳 |
上面的價格區間，是從網路找的，鐵師傅也懂一些行情，覺得有些不太可能，乍看鐵皮屋起碼 7000/坪 起跳，比上面貴很多，單從防水，是比不上，但再加上隔熱，兩者不太能比較。
總結以上幾點，屋頂鐵皮屋的優點就很明顯，施工快，不容易失敗。
鐵師傅，頂樓鐵皮屋工班施工經驗分享
南部地區為例，公寓頂樓就只做上方的，透天可選做上方跟四周全封，最好不要開窗，避免有當作室內空間的嫌疑。
公寓常見的格局，是一座樓梯上去，左右各一戶，通常是頂樓受漏水、壁癌的麻煩，需要全體住戶的同意書，才能合法施作，這時候就看人品。
由於頂樓是屬於全體住戶，要當開放空間使用，這點可以在要簽住戶同意書前，先讓住戶知道，但多數情形，鐵師傅遇到的，都是頂樓住戶自己出錢處理，事先會跟住戶告知，多數都沒簽所謂的同意書，但是鐵師傅都要先說這個前提。
透天一樣有“室內空間“的大魔王在，鐵師傅一樣會事先告知，外表像室內空間使用的特徵，就是「門」跟「窗」，但如果一整排的房子，以經有超過一半比例，早早做好在那邊，這是一場囚徒困境的賽局。
鐵師傅為何都會事先告知，因為立場上，鐵工師傅只是代施工單位，如果有被舉報違建，需要拆除，還是需要屋主出錢，一般鐵皮屋報價，看進度，工廠的生產跟安裝成本不同，如有萬一，原本報價會扣掉未完成的部分，要拆除的部分，會再重新報價，這是一個比較麻煩的是，雙方都覺得自己吃虧。
實務經驗，為何只做上方，不容易被爆違建，因為大多可解釋，是因為頂樓漏水壁癌問題，需求做一個鐵皮屋，把雨水隔絕在外，四周沒封，效果差點，但效果比原本都沒蓋，好上很多，剩下一些，可以靠簡單防水去解決，這部分，就算屋主自己施作，效果也不會差很多，因為現在防水材料科技大更新，經驗不足，靠材料升級來補。